朱锡新律师

    编者按：法律援助是指由政府设立的法律援助机构组织法律援助人员，为经济困难或特殊案件的人给予无偿提供法律服务的一项法律保障制度。近年来，法律援助机构在组织、指导、协调、监督及实施本地区法律援助方面做了大量有益的工作，对于解决社会矛盾，促进司法公正和正义，维护社会的平衡与稳定具有十分重大的意义。身处一线的法援工作者及志愿者们主动伸出援助之手为当地需要帮助的人及时提供法律服务，使全国各地涌现出许许多多感人故事及典型案例。

    【案件类型】：民事 
    【案    由】：确认合同无效、返还原物纠纷 
    【办理方式】：诉讼 
    【指派单位】：景德镇市法律援助中心 
    【承 办 人】：江西泰方律师事务所律师朱锡新、吴子金 
    【案情简介】： 
     2000年12月6日，汪某与韩某登记结婚，二人均系再婚组建家庭，婚前生育了一女儿，韩某系某建筑工程公司职工，公司为解决单位职工居住问题，于2001年10月26日将单位上的土地租给韩某自行修建房屋，韩某与汪某在该土地上搭建了简易房屋居住。2007年7月4日，二人协议离婚，约定女儿由韩某抚养，涉案房屋归韩某所有，汪某无需支付抚养费，但离婚后女儿实际上一直由汪某抚养，韩某未支付分文抚养费。2008年4月29日，韩某因病死亡，除上述房屋外没有留下其他任何财产。其间，为方便女儿在该市某小学读书，汪某带着女儿租住在学校周边。2010年7月10日，韩某与前妻所生之子将上述房屋以6000元卖给了刘某，刘某将房屋上锁，致使汪某及女儿无法进入居住。 
    汪某系残疾人，家庭生活非常困难，系城镇低保对象，于是便向景德镇市法律援助中心申请，要求指派律师为其提供法律援助，市法律援助中心受理后指派江西泰方律师事务所朱锡新、吴子金律师负责处理。二位律师认真仔细地听取汪某陈述，阅读了相关材料后认为，汪某与韩某离婚时约定房产归韩某，但鉴于该约定是附女儿归韩某抚养之条件，而事实上离婚后韩某并未履行约定之义务，也未支付扶养费用，故该附条件条款并未生效，韩某病世后，该房产应按共同财产处理，由汪某先分得一半，另一半依法继承，而在分割韩某的遗产时，汪某之女因系未成年人，依法应当予以照顾多分，上述房屋更是汪某母女生存的保障，韩某之子未经汪某同意即将房屋以低价出售的行为已严重侵害了汪某母女的合法权益，残疾母亲和年幼女儿将面临露宿风餐，为此，将刘某等人列为被告向人民法院提起诉讼，请求确认刘某与韩某之子于2010年7月10日签订的《房屋买卖协议》无效并返还房屋。
    诉讼过程中，汪某来电称刘某正将房屋拆除新建，朱锡新律师告知汪某立即向城管部门报告，经城管部门制止，刘某停止了侵权行为，可房屋还是被拆了部分。考虑到本案受援母女是弱势群体，不能仅仅从法律上打赢官司了事，还应考虑到汪某母女的权益能否确实得到保护，否则，有可能打赢官司无法执行，甚至可能出现事后又实施侵害汪某母女的行为，且房屋已被部分拆除，非重新建筑无法供居住，为此，朱锡新律师反复与主审法官勾通，希望共同努力，做通刘某等人思想工作，给予汪某母女赔偿。但由于双方调解金额差距较大，无法达成一致意见，故只能先开庭后再继续做工作。庭审中，承办律师据理力争，阐明被告违法处分房屋，侵害原告汪某母女权利所签订的合同无效，房屋应当返还，鉴于房屋已被拆除，故依法应当赔偿损失。开庭结束，仍因双方就赔偿金额差距较大而未能达成调解协议。 
    审理过程中法官指出：涉案房屋系建筑工程公司出租土地给韩某承建，该房屋未经相关部门审批和产权登记，属非法建筑，人民法院不予以保护。对此，朱锡新律师提出三点意见：1、未办理相关审批手续，是行政管理法律关系，与本案民事权利义务关系没有关联性；2、涉案土地及建筑的房屋依法可以办理相关登记手续，并非法律绝对禁止之行为；3、涉案房屋是原告生存的保障，也是既定客观存在的历史事实，房屋虽未办理物权登记，但不能因此否定原告对该房屋享有的合法权益，人民法院不能眼睁睁地看着被告侵害原告残幼母女的利益而不为。主审法官基本上采纳了朱锡新律师的观点，并同意再做二被告的工作，争取调解解决。此后，朱锡新律师又多次找被告谈话，最终达成了调解协议，由被告赔偿原告汪某母女人民币15000元。 
    【案件点评】： 
    本案为确认合同无效、返还原物纠纷案，该类案件具有一定的普遍性，案件所涉及到的法律问题，为今后处理该类案件提供了可资参考的借鉴意义。 
    （一）涉案房屋未经登记，是否影响原告主张权利？ 
    涉案房屋虽未依法办理登记手续，但不能因此而认定二原告对此不享有合法利益。首先，该房屋为单位职工宿舍，韩某死后，该房屋既是原告母女生存权的保障，原告母女一直居住于此，已事实上合法地占有并使用了该房屋，原告母女系该房屋的实际所有权人；其次，由于历史原因，此类房屋未登记的情况是全国普遍存在的现象，不动产没有登记的，不发生物权转移的效力，但对该物本身并不能因此而简单地否定其合法性，再次，建筑工程公司对租给韩某的土地享有使用权，依法可以对该土地出租，该土地及建筑的房屋依法可以办理相关登记手续，并非法律绝对禁止之行为。因此，涉案房屋虽未经登记，但在该房屋受到侵害时，并不影响权利人通过司法途径寻求法律保护。 
    （二）本案涉及的《房屋转让协议》效力问题。 
    本案中所涉房屋是原告汪某与韩某所建，后二人离婚时约定归韩某，并由韩某承担女儿的扶养义务，可双方并未依此履行，故该条款并未生效，即使如约定，韩某死后该财产为法定继承人享有，被告未经同意进行买卖的行为属于无权处分，该类合同的效力问题，目前我国学界通说的观点为效力待定，因原告母女对此合同并不认可，故为无效合同。另外，被告刘某与韩某是多年的同事兼朋友，理所当然知道涉案房屋系韩某与原告汪某修筑，且知道未成年韩某之女，另一被告与原告韩某之女系同父异母的兄妹关系，更了解涉案房屋的具体情况，故被告刘某等所签订《房屋转让协议》是恶意串通损害原告合法利益的行为。因此，依据《民法通则》第五十八条第四项、《合同法》第五十二条第二项、第五十一条的规定，应当认定为无效。 
    （三）无效合同的处理结果。 
    根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还的，应当予以赔偿。本案中，由于房屋已被拆除，故被告应当赔偿原告的损失。

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